賃貸契約時の前家賃って？他にはどんな初期費用が必要なの？

そもそも前家賃とは？

賃貸契約は当月末日までに翌月分の家賃を支払うケースが一般的です。そのため、入居にあたっては当月分だけでなく、翌月分までの家賃を支払わなければいけません。賃貸契約時に翌月分の家賃まで支払うことを「前家賃」と呼び、初期費用に含まれて請求されるケースが多いです。前家賃は一見すると損をしたように感じられるかもしれませんが、決して無駄な費用を支払っているわけではありません。

なぜかというと、賃貸物件の退去時はほとんどの場合で「退去日の1カ月以上前に申し出ること」となっているからです。つまり、翌月の家賃は当月に支払い済みなので、退去月の家賃を支払う必要はなくなります。最初に多くの費用がかかりますが、最終的な帳尻は合う仕組みになっているので、損にはならないことを覚えておきましょう。

前家賃は翌月分までが一般的ですが、契約によっては翌々月まで請求されるケースもあります。民法上の家賃の支払い期日は「当月分を当月末日まで」ですが、賃貸借では契約書に記載されている事項が優先されるのが特徴です。そのため、契約書に翌々月分までの家賃を支払うと記載されていれば、基本的に借主は支払う義務があります。

前家賃が普及している理由としては、大家や管理会社が家賃の未回収を防ぐためです。そのため、物件によっては民法上の規定通り、後家賃を採用しているケースもありますが、大家のリスクが高くなるので、その数自体は多くありません。

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前家賃にはメリット・デメリットがある！

前家賃のメリットとして、まず考えられるのは「信用が増えるので有利な条件で入居できる可能性があること」です。数カ月分の前家賃を支払うことで初期費用は高くなりますが、そのぶん「それだけの資金力がある」と大家や管理会社にアピールできます。すると、家賃が未納だったときに大家が相殺する権利を持っている敷金を減らしてくれるなど、有利な条件で入居できる可能性が高くなるのです。

また、前家賃を支払っておけば退去する際の月末に家賃を支払う必要がないこともメリットです。数カ月分の前家賃を支払っている場合は、一般的に日割り計算されて残った金額がキャッシュバックされることもあります。次の物件の初期費用を捻出しやすいという点においても、借主側のメリットだといえるでしょう。

一方、前家賃のデメリットとしては、「初期費用が高くなる」「自分の都合に合わせて支払い方法を変えられない」の2点が挙げられます。当然のことですが、前家賃を支払うということは、それだけ出費が多くなります。しかも、ほとんどのケースでその他の初期費用と合わせて一括で請求されるので、合計すると大きい金額になることも珍しくありません。前家賃を支払うときは、それなりにお金を準備しておく必要があります。

さらに、家賃の支払い方法は民法上の規定よりも、基本的には賃貸借契約書に記載されている事項が優先されます。賃貸借契約書は、事前に大家が不動産仲介会社に通達している内容に沿って作成されるので、借主が自由に変更できるものではありません。基本的にはあらかじめ定められている支払い方法で契約することになるので、希望物件が前家賃であればそれに従って支払うことになります。

前家賃以外にかかる初期費用の種類

賃貸借契約を結ぶときは、前家賃以外にも敷金・礼金といった初期費用がかかります。そこで、この段落では前家賃以外にかかる初期費用について説明していきます。

敷金・礼金

敷金は大家に預けておくお金です。よく勘違いしている人がいますが、何事もなければ退去時に全額戻ってきます。敷金から差し引かれる可能性があるのは、家賃の未納分と退去時の原状回復費用です。敷金の相場は家賃の1～2カ月分ですが、保証会社への加入が普及していることなどから、敷金がゼロ円という物件も増えてきています。

一方、礼金は敷金とは異なって、退去するときに返金されることはありません。どちらかというと、携帯電話やメールなどの連絡網が普及していなかった当時の名残で、大家に「これからよろしくお願いします」という意味を込めて支払うお金という位置づけです。そのため礼金の金額は地域差があるのが特徴で、なかにはもともと支払う風習がない地域もあります。礼金の相場は0～2カ月分であり、管理会社による賃貸住宅の管理物件が増えてきている現代では、礼金がかからない物件も増えています。

手数料や保険料など

敷金や礼金以外にも、不動産会社に支払う仲介手数料も初期費用として支払う必要があります。相場は「家賃の1カ月分＋消費税」です。また、賃貸物件に入居するときは火災保険への加入を義務付ける物件がよくあります。火災保険の費用相場は物件の大きさにもよりますが、「1万5000円～2万円程度」です。

火災保険の加入は法律上決まっているわけではなく、あくまでも任意加入となっています。しかし、もしも住んでいる部屋から火事が発生し、入居者に過失が認められた場合、その部屋の原状回復費用を支払わなくてはいけないケースも考えられます。万が一のことを考えて、加入しておいたほうが無難です。

また、それら以外にも入居するときに鍵の交換費用として1～2万円程度かかることもよくあります。初期費用は物件によって大きく異なるので、契約内容によってはさらに他の費用が加算される可能性もあります。事前によく確認してから契約しましょう。

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賃貸の初期費用を安くするには？

前家賃が最初から設定されていても、交渉すれば賃貸借契約書の文言を変更して後家賃にしてもらえる可能性はあります。しかし、実際には前家賃が設定されているのは比較的人気が高い物件であることが多く、交渉しても後家賃にするのは難しいです。どちらかというと、敷金や礼金のほうが交渉する余地はあります。また、敷金や礼金については、最初から設定されていないケースもあるので、そうした物件を選べば初期費用を抑えられるでしょう。

また、賃貸住宅によっては不動産会社自らが所有する物件を仲介しているケースもよくあります。そうした物件であれば、不動産会社も仲介手数料をとらないケースもあるので、よく探してみるとよいです。実際に入居するときは、大家や不動産会社に支払う費用の他に、引越し費用もかかります。繁忙期をずらしたり、運べるものは自分で運んだりするなどの工夫をして引越し費用を安く抑えることも大切です。

賃貸契約では前家賃などの初期費用に注意しよう

賃貸契約では前家賃をはじめとして、さまざまな初期費用がかかります。必要な初期費用は物件によって異なるので、契約前にきちんと確認しておきましょう。初期費用は合計すると高くなることもありますが、敷金や礼金がかからない物件を選んだり、不動産会社が所有する物件に入居したりすれば、抑えられる可能性もあります。お得に契約するためにも、初期費用に注意して物件を選びましょう。

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