賃貸契約を解除すると違約金がかかる？金額や注意点は？

そもそも賃貸契約の違約金って？

そもそも賃貸契約の違約金とはどのようなものでしょうか。まずは、賃貸契約の違約金とは何か説明します。

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「違約金」の意味

違約金とは、債務不履行があった場合に債務者が債権者に支払うお金のことをいいます。身近な事例として、携帯電話の解約はよく知られています。賃貸住宅を契約期間満了前に解約する場合も例外ではありません。賃貸契約は1～2年の契約期間が設けられるのが一般的です。そのため、契約期間満了前に契約解除する場合、違約金の支払いが発生することが少なくありません。しかも、違約金の支払いは賃貸契約を結んだ直後から生じてくるのです。

契約期間満了前に契約解除する理由として、社会人の転勤は典型的な事例です。学生の場合は、在学中にほかのキャンパスに移動するケースが考えられます。また、このような可能性は賃貸住宅契約時には把握できないことも少なくないのです。そのため、想定外のできごとに慌てる人もいるでしょう。

もちろん、違約金は必ず設定されているわけではありません。しかし、短期間の利用で解約をすると、新たな入居者募集やクリーニングに掛かる費用など、貸主側にかかる負担が増えてきます。その一例として、礼金なしで入居するケースが挙げられます。

退去にともない違約金を請求されたとき慌てないためにも、「契約書」や「重要事項説明書」の記載内容を確認しておきましょう。もし、それらの書類に違約金に関する記載がある場合は、違約金を支払う必要があります。賃貸契約時には書類上の手続きだけでなく、旧居の解約や荷造りなどするべきことが多くて大変ですが、大事なことはしっかり押さえておきましょう。

違約金が発生するさまざまなケース

賃貸契約に違約金が発生するのは、契約期間満了前に契約解除する場合だけとは限りません。借主側に何らかの問題がある場合、違約金が発生する可能性がでてくるため、日ごろから十分注意して生活しましょう。

アパートやマンションなどの集合住宅を借りる場合、ほかの入居者に配慮する必要があります。特に、騒音による近所迷惑を掛けないことが大きな課題です。深夜や早朝の時間帯に物音を立てないことはいうまでもありません。これは、契約書類への記載の有無とは関わらず、常識として心得ておきたいところです。もし、ほかの入居者からの苦情が多い場合は、違約金が発生する可能性も知っておきましょう。

単身者用の物件を借りた場合、2人以上で暮らすと違約金支払いの可能性がでてきます。単身者用物件のなかには広いところもありますが、単身者用物件に複数人で暮らすこと自体が契約違反になるのです。入居に関する条件は契約書類にも明記されているため、しっかり守ることが大切です。ペットを飼う場合も同じです。「ペット不可」の物件でペットを飼うと、違約金支払いの対象になることも少なくありません。「ペット可」の物件に住む場合も、飼育可能なペットについて詳細を確認する必要性がでてきます。

家賃を滞納した場合も要注意です。一回や二回の滞納なら寛大な貸主がいるかもしれません。しかし、家賃の滞納期間が何カ月にも及ぶと違約金発生の可能性がでてきます。また、家賃滞納を繰り返すと強制退去、さらには訴訟に発展する恐れも見逃せません。そうならないためにも、月々の家賃支払いをきちんと行うように心がけましょう。

賃貸契約の違約金の金額は？

もし、違約金の支払い対象になった場合、どれくらいの金額になるのか気になる人もいるでしょう。違約金を払わずに済むことが理想的ですが、急な引っ越しなど、やむを得ない事情もでてきます。そのようなときに備えて、違約金の金額を把握しておくことが大切です。

一般的な違約金として、家賃の1カ月分程度のところが少なくありません。これは、貸主が新たな入居者を獲得するまでに要する期間と考えられるからです。しかし、契約期間が短いなど、状況によっては家賃2～3カ月分が請求される場合もでてきます。さらに、敷金が戻ってこないケースも多いため、退去にともなう金銭的ダメージが増えると覚悟しておきましょう。なお、契約期間満了前に契約解除をする場合、「半年以内なら家賃2カ月分」「1年以内なら家賃1カ月分」といった事例も存在します。こちらを違約金の金額を知るための参考にするとよいでしょう。

賃貸契約の違約金の交渉

賃貸契約の中途解約にともなう違約金が設定されている場合は、支払いを免れることはできません。しかし、金額に関しては貸主側と交渉することが可能です。また、貸主と交渉の結果、違約金の減額だけでなく支払い免除が可能なケースもでてきます。特に、一般的な違約金よりも明らかに高い金額を請求された場合は、それを受け入れるのではなく、貸主側と話し合うことが大切です。

引っ越し時には多額の費用が発生するため、違約金の支払いが難しい場合もでてきます。そのようなときは、金額の交渉だけでなく、違約金支払期日の交渉もしてみましょう。もちろん、貸主側の考え方によって状況が変わるため、それらの交渉をしても期待通りにいくとは限りません。急な引っ越しで慌てないためにも、違約金など重要な内容については契約書などで確認しておきましょう。

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賃貸契約を解除する際に注意したいこと

賃貸契約を解除するときは、そのタイミングが大きな鍵を握ります。現居を出るときは、新居が決まっていることが大前提です。また、賃貸契約の解除は申し出の時期が決められているため、その期間を意識しながら早めに申し出る必要があります。具体的な時期として退去1カ月以上前のところが多いですが、時期を確実に把握するためにも契約書類での確認が大事なポイントになります。

契約解除は口頭で伝える方法がありますが、それだけでは記録に残らないため、貸主側から「聞いていない」といわれる恐れもでてきます。契約解除の日時をはっきりさせるためにも、書面で申し出ることが大切です。

賃貸契約の解除に際しては、解約月の賃料との関係も見逃せません。賃料の計算方法には日割りや月割りなどがあり、対象物件によっても方法は異なります。もっともお得なのは日割り計算が可能な場合です。一方、月割りのところでは月初めに退去すると1カ月分の家賃を損した気分になりかねません。引っ越し費用を少しでも浮かすためにも、退去月の計算方法を考慮したうえで、退去日を決めましょう。もちろん、荷物運搬を引っ越し業者に依頼する場合は、希望日に契約できることが大前提になります。

賃貸契約の解除では違約金に気を付けよう

賃貸契約の違約金がかかる条件や金額は、契約内容やそのときの状況によっても異なってきます。契約満了前に解約する場合は、契約内容をきちんと確認したうえで、いつ解除するか決めることが大切です。賃貸契約時には契約書などの書類を交わすため、ふだんから内容をしっかり把握しておく必要があります。そのうえで、解除にともなう違約金の存在にも注意しましょう。

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