賃貸の契約形態は3つ！専任媒介を選ぶメリット・デメリットは？

賃貸物件の媒介契約とは？

まずは、媒介契約の意味について説明します。売り主や貸し主が不動産仲介業者を利用するときは、必ず結ばなくてはいけない契約なので仕組みをしっかり把握しておきましょう。

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媒介契約とはどういうもの？

そもそも「媒介契約」とは仲介業者に仕事を依頼するときに結ぶ内容です。売却物件だとすれば、売り主が不動産仲介業者に物件を売却してもらったり、購入してもらったりするための契約です。また、賃貸物件であれば、貸し主が不動産会社に借り主を見つけてもらうための契約といえます。媒介契約は宅地建物取引業法に定められた正当な行いであり、不動産取引においては重要な意味を担っています。

媒介契約の成立には、「契約書類」が必要です。物件所有者や貸し主が契約形態を選んだ後、不動産会社が用意した書類に記名押印をします。そして、所有者や貸し主に書類を交付して契約完了です。その後の取引は、契約書類の内容にそって進んでいきます。

売却と賃貸の媒介契約は何が違うの？

媒介契約は売買と賃貸で細部が異なります。まず、売買では不動産の販売に関する図面作成や宣伝、案内などの依頼が中心です。物件に関する問い合わせが来たら、原則的に売り主へと報告が行われます。そして、売り主の回答に基づいて不動産会社は対応を決めます。一方、賃貸では入居者募集に関する仕事が中心です。入居希望者からの問い合わせはすべて貸し主に報告され、回答に従う形で不動産会社は動きます。

売買時の媒介契約には細かいルールが設けられているのに対し、賃貸の媒介契約は比較的自由な解釈が可能です。そもそも賃貸の媒介契約は書類作成が必須ではありません。口頭の依頼でも契約が完了となります。ただし、賃貸物件の媒介契約の種類は地域によって決まりごとが変わります。全国で統一されているわけではないので、契約時には必ず内容を確認しましょう。

3種類ある媒介契約の形態

媒介契約は全部で3種類です。以下、それぞれを説明していきます。

複数の業者が関わる一般媒介契約

売り主や貸し主が複数の不動産会社へと同時に仲介を依頼できる仕組みが「一般媒介契約」です。さらに、依頼人自らも買い主や借り主を探すために動けます。もしも依頼人が自力で取引相手を見つけた場合、不動産会社を通す必要はありません。そのため、不動産会社からすれば独占的な契約とはいえず、競合他社に利益を奪われる危険が高い契約です。また、複数の業者間で物件情報が共有されるので、探す側からすれば優良物件ほど「早い者勝ち」状態になりがちなのは大きなデメリットです。

仲介業者が限られる専任媒介契約

「専任媒介契約」では、売り主や貸し主は1社だけにしぼって不動産会社に仲介を依頼しなくてはいけません。ほかの不動産会社に依頼をするのはルール違反となります。ただし、依頼人自ら取引相手を見つけてくるのは認められています。専任媒介契約では、競合他社の心配をしなくてもいいのが不動産会社側のメリットです。ただし、依頼人が自分で取引相手を探すことを止められないのはデメリットでしょう。

自分では探せない専属専任媒介契約

不動産会社が依頼人と独占的に接する形態が「専属専任媒介契約」です。専属専任媒介契約を結ぶと、売り主や貸し主はほかの不動産会社に声をかけられません。不動産取引で発生するすべての仲介業務を1社だけに委ねます。たとえ、依頼人が自分で取引相手を見つけてきたとしても、不動産会社を通さなくてはいけません。不動産会社からすると、利益を奪われる可能性が減るのでメリットの大きい契約だといえます。一方で、依頼人からすれば取引相手を自力で探しにくくなるため、物件が埋まりにくくなるリスクを負っています。その結果、専属専任媒介契約を選ぶ依頼人は少数派です。

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どの契約形態を選べばいいの？

とどのつまり、どの契約形態を選ぶべきか迷っている人は多いでしょう。ここからは、メリットのある契約形態の選び方を解説します。

探す側から見れば大差はない

賃貸物件を借りる側に限れば、契約形態はあまり関係がないのが実情です。なぜなら、契約形態とは貸し主と不動産仲介業者の間の話でしかないからです。借りる側にとってはどんな契約がなされていようと、ほぼ影響がありません。特に気にする必要はないでしょう。強いていうなら、専属専任媒介契約の物件は数が少なくなる傾向にあります。専属専任だと、貸し主自らが募集することが珍しいためです。

非公開物件の多くは専任媒介契約

賃貸物件を探していると、ネット上などでは見つけられない「非公開物件」を勧められることがあります。基本的に、一般媒介契約の物件が非公開になることはないでしょう。なぜなら、一般媒介契約だと複数の不動産会社が物件の情報を共有しているからです。どこか1社の判断で勝手に情報を非公開にはできません。つまり、専任媒介契約か専属専任媒介契約のときにだけ、不動産物件は非公開となります。ただし、専属専任媒介契約は数が少ないので、多くの非公開物件は専任媒介契約と見ていいでしょう。

たまに、希少性の高い物件を非公開物件として扱っている不動産会社もあります。だからといって、すべての非公開物件が優良とは断定できません。問題がある物件を秘密にしていただけのケースもありえます。もしも不動産会社から「貴重な物件です」と非公開物件を紹介されたとしても、隅々まで条件をチェックしましょう。注意深く内見を行うなどして、欠陥がないかを見極めることが大事です。

専任媒介かどうかはあまり気にしなくて大丈夫

媒介の形態で条件が変わるのは事実ではあるものの、借りる側の立場ではほとんど影響を受けません。一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類のいずれかにこだわる必要はないでしょう。それよりも物件そのものの魅力を探るほうが先決です。自分が大切にしているポイントを踏まえて、理想に近い物件を見つけましょう。

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