不動産の専属専任媒介とは？メリット・デメリットを押さえよう

媒介契約について知っておきたいこと

不動産会社に仲介を依頼するとき、「媒介契約」という言葉が出てきます。そもそも媒介契約とはどのような契約なのかについて解説したうえで、その種類について紹介します。

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媒介契約とは何か？

媒介契約とは、不動産会社に不動産売買の仲介を依頼するときに依頼者と不動産会社との間で結ばれる契約のことをいいます。売買の仲介が行われる場合には、媒介契約を結ぶことが宅地建物取引業法で定められています。この媒介契約は、依頼者が希望する不動産会社からのサービス内容やその対価となる仲介手数料などを明確にすることによって、売買がトラブルなくスムーズに行われるためのものです。

媒介契約の種類

媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3つの種類があります。それぞれに異なる特徴があり、どの契約を選ぶかで売却活動の進め方も少しずつ違ってきます。売却活動を始めるうえで重要な項目なので、それぞれの特徴についてしっかりと理解しましょう。

• 専属専任媒介契約

「専属専任媒介契約」とは、売買の仲介を1社の不動産会社にのみ任せて依頼する契約のことです。この契約では、ほかの不動産会社にも仲介を依頼することは禁じられています。また、相手方を自分で見つけてきた場合であっても、契約を結んだ不動産会社を通して取引しなければなりません。このように、専属専任媒介契約は依頼者にとって拘束力の強い契約となるため、依頼を受けた不動産会社に対しての法規制が設けられています。

• 専任媒介契約

「専任媒介契約」も専属専任媒介契約と同じように1社の不動産会社にのみ依頼する契約で、ほかの不動産会社に重複して依頼することはできません。しかし、相手方を自分で見つけてきた場合には不動産会社を通さずに取引することができます。

• 一般媒介契約

「一般媒介契約」は、仲介を複数の不動産会社に依頼することができる契約のことをいいます。相手方を自分で見つけた場合には、不動産会社を通さずに取引が可能です。また、一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」の2種類があります。明示型では仲介を依頼した不動産会社に対して、ほかにどこの不動産会社に依頼しているのかを通知する義務があります。一方の非明示型の場合には、ほかの不動産会社への依頼状況について通知する必要がありません。

専属専任媒介契約の特徴を押さえよう！

専属専任媒介契約は宅地建物取引業法において規制が設けられており、いくつかの特徴があります。ここでは、その専属専任媒介契約の特徴について紹介します。

契約期間

専属専任媒介契約は拘束力が強いことから、契約期間は3カ月以内と定められています。3カ月以内なので、1カ月や2カ月の契約期間にすることも可能です。また、契約期間を超える場合には、契約の更新手続きをする必要があります。もちろん、更新せずに別の不動産会社に変更することもできます。

レインズへの登録

専属専任媒介契約を結んだ不動産会社には、契約締結日から5日以内にレインズ（不動産情報ネットワークシステム）に依頼を受けた物件情報を登録する義務があります。レインズとは、不動産会社のみが利用できる専用サイトのことで、全国の物件情報を網羅しているネットワークです。レインズに掲載されている物件情報は全国の不動産会社が閲覧できるので、レインズに登録することで相手方を紹介してもらいやすくなります。

報告義務

専属専任媒介契約をした不動産会社には、仲介業務の活動状況を文書または電子メールで1週間に1回以上、依頼者に対して報告することが義務づけられています。報告義務を課すことで適切な業務活動を促し、依頼者が活動状況を定期的に把握できるようになっています。

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専属専任媒介契約のメリット・デメリット

不動産会社と媒介契約を結ぶうえで、メリットやデメリットについてきちんと理解しておくことはとても重要です。そこで、専属専任媒介契約にはどのようなメリットやデメリットがあるのかを紹介します。

メリット

専属専任媒介契約には、この契約だからこそのメリットがあります。自分にとっても不動産会社にとってもプラスになるメリットがあることも特徴のひとつです。ここではそんな3つのメリットについて解説します。

• 意欲が高まる

専属専任媒介契約では、依頼された不動産会社だけが仲介の業務を行うことができるので、相手方を見つけて成約できれば依頼主から必ず仲介手数料をもらうことができます。しかし、一般媒介契約では、複数の不動産会社が仲介業務を行っているので他社で成約してしまった場合には仲介手数料をもらうことができず、それまでの活動も無駄になります。そのため、必ず仲介手数料が得られる専属専任媒介契約では不動産会社の意欲も高まり、業務活動が熱心になるのです。

• 売買が早く進む

専属専任媒介契約では、レインズへの登録義務があることもメリットのひとつです。レインズに物件情報を登録すると、全国の不動産会社もその情報を共有することになるので、依頼した不動産会社だけではなくて全国の不動産会社からも顧客を紹介してもらうことができます。そのため、売買が早く進む可能性があります。

• 窓口を1本化できる

不動産会社と契約を結んで業務活動が始まると、不動産会社と定期的に連絡をとることになります。複数の不動産会社と契約している場合には、やり取りだけでも多くの時間がかかってしまいます。しかし、専属専任媒介契約の場合には依頼した1社とのみやり取りを行うので、窓口を1本化できて効率的に活動を進めていくことが可能です。

デメリット

専属専任媒介契約には、メリットもあればデメリットもあります。メリットだけではなく、デメリットも合わせて把握しておくことは大切です。ここでは、知っておきたい専属専任媒介契約におけるデメリットについて解説します。

• 不動産会社の変更ができない

専属専任媒介契約で依頼できる不動産会社は1社だけです。不動産会社選びに失敗したとしても、契約を結ぶとその期間が終わるまでは不動産会社を替えることができません。もし契約期間の途中で解約した場合には、違約金などが発生する可能性があります。

• 必ず不動産会社を通す必要がある

専属専任媒介契約では自分で相手方を見つけた場合であっても、必ず依頼した不動産会社を仲介として通す必要があります。そのため、自分で見つけても仲介手数料を払わなければなりません。もし不動産会社を通さないで取引した場合には、違約金として仲介手数料を支払うことが一般的になっています。

• 囲い込みの恐れもある

囲い込みされるかもしれないという点もデメリットのひとつです。囲い込みとは、不動産会社が依頼主と相手方の両者から仲介手数料を得るために、ほかの不動産会社からの問い合わせに対して嘘の返事をして、他社では仲介をさせないようにすることをいいます。囲い込みをされた場合には成約が遅くなったり、価格が下がったりと不利益を被ることになります。

専属専任媒介契約を結ぶ方がよいケースは？

専属専任媒介契約を結ぶのに適しているのは、物件の立地条件が優れておらず、自分で物件の買い手を見つけることができないといった場合です。このような場合には専属専任媒介契約にすることで、買い手が早く見つかる可能性が高くなります。

専属専任媒介で契約して売買を円滑に進めよう！

専属専任媒介契約にはデメリットがある一方で、メリットもたくさんあります。不動産売買は思っている以上に心身ともに疲れるものです。売買がスムーズに進むようにメリットもデメリットもしっかりと理解しておきましょう。自分では相手方を見つけられないといった場合には、専属専任媒介契約にすることで売買がより円滑に進む可能性が高まります。

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