土地が狭くなるかも？セットバックとは何か基本を理解しよう

セットバックとは？基本を理解しよう

セットバックとは、建築基準法で定めされている仕組みです。セットバックとは何かを理解するためには、まず、建築基準法でどのようにセットバックが定められているかを理解することが必要です。そこで、セットバックの基礎知識について解説します。

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建築基準法の道路の定義

建築基準法におけるセットバックとは何かを理解するためには、建築基準法で定められている道路と敷地との接道について把握しておくことが大切です。建築基準法では、道路の幅が4メートル以上あることが求められます。4メートル以上必要になるのは、衛生面や防災面、安全面などが理由です。衛生面に関しては、日照や風通しを確保するためです。また、防災面については、消防車の乗り入れを確保する必要があります。さらに、安全面の理由としては、避難スペースや延焼防止などがあげられます。

ただし、現行の建築基準法制定前には4メートル未満の道路に接道している敷地でも建物の建築が可能でした。そのため、4メートル未満の道路でも、行政庁が指定している場合は建築基準法上の道路として例外的に認められます。

セットバックが必要なケース

建築基準法上のセットバックとは、4メートル未満の道路に接道している敷地について、敷地の一部を道路とみなして制限がかかることです。4メートルに満たない道路に接道している場合、道路の中心から2メートルのところまでは、建物を建てることができません。そのため、建て替えを行う場合、道路の中心から2メートル以上離れたところまで建物の位置をずらすことが必要です。また、セットバックとは、建物の位置を下げて道路幅を4メートル以上に拡張する工事を指すこともあります。

セットバック付きの土地のメリットとデメリット

セットバック付きの土地とは、建築基準法上のセットバック制限がかかっている土地のことです。そこで、セットバック付きの土地のメリットとデメリットについて解説します。

メリット

セットバック付きの土地にもメリットはあります。そのメリットとは、土地の購入価格が安くなることです。同じ面積の土地を比較した場合、セットバック付きの土地や建物は、建築基準法上制限がかかる部分について減価するため、価格は安くなります。ただし、制限はかかりますが、セットバック部分も建物の敷地として利用しているため、有効宅地であることには違いありません。そのため、価値はあります。しかし、実際の取引市場では、セットバック部分の価値はほぼゼロとして査定されることがほとんどです。

デメリット

セットバック付きの土地には、デメリットもあります。最大のデメリットは、建て直しに大きな制限がかかることです。建築基準法上道路とみなされるセットバック部分に法施行以前から建っている建物は、違法ではありません。しかし、建て直す場合は、セットバック部分にかかってしまう建築申請は認められないため、建物をセットバック部分にかからないように道路から離して建てることが必要です。セットバックして建て直さない場合は、古くなっていく家に住み続けるしかなくなります。

セットバックのメリットとデメリット

セットバックすることによって、4メートル未満の道路に接道している敷地でも建て直して新しい家に住むことが可能です。そこで、セットバックすることのメリットとデメリットについて解説します。

メリット

セットバックを行うことのメリットは、古くなった家を新しく建て直せることです。セットバックをしなければ、新しい家を建てることはできないため、古い家に住み続けるしかありません。しかし、セットバックをして建物を建てれば建築基準法に抵触しなくなるため、建築の申請は認められます。

デメリット

セットバックして建て直す場合には、デメリットがあることも知っておく必要があります。デメリットとは、セットバックする分、建築可能な土地が狭くなることです。建築基準法上のセットバックに該当する部分については、建物を建てることができません。建築可能面積が小さくなれば、それに伴って建物のサイズも小さくなる可能性が高くなります。古い家では使えていたエリアで使えなくなる部分が生じるため、建て直した家では多少不便を感じるケースもあるでしょう。

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セットバックの必要がある物件は購入すべきか？

セットバックする必要がある物件には、メリットもデメリットもあります。そのため、購入すべきかどうか悩むケースもあるでしょう。そこで、購入に関しておすすめできる場合とそうでない場合について解説します。

購入がおすすめできる人

セットバックが必要な物件をおすすめできる人は、できるだけ物件購入価格を抑えたい人です。制限がかかる分、同じサイズの物件と比較すると価格は安くなります。また、リフォームすることを前提として安く物件を購入して住みたい人にもおすすめです。新たに建て直すことはできませんが、リフォームする場合は新築の申請は必要ありませんので、建築基準法上の問題は生じません。

購入がおすすめできない人

セットバックが必要となる物件の購入をおすすめできない人もいます。まず、購入した古い住宅を取得直後に新たに建て直す予定があり、セットバックの工事は避けたい人です。購入した住宅をそのまま使うのではなく、建て直すことを前提としている場合は、注意が必要でしょう。セットバックしなければ新築できないことを認識しておく必要があります。

また、購入直後ではなく、将来的に購入した古い住宅を立て直したい希望があり、その際にセットバック工事はやりたくない人です。希望する住宅を建てることができないとあとで知ることがないように購入時に確認しましょう。

将来家を購入するときはセットバックの有無を意識して

建築基準法上、セットバックに該当するかどうかは、物件価格に大きな影響を与えます。セットバックが必要な物件でも、あらかじめ認識しておけばセットバック工事によって建て直しは可能です。将来的に住宅購入を行う場合は、セットバックの有無を必ず確認するようにしましょう。

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