家賃に消費税はかかるものなの？発生する条件とは一体？

家賃の非課税対象の条件

結論からいうと、居住用として借りた物件は非課税になります。つまり、一般的な住宅には消費税がかからないのです。一方、事業用として借りた物件は課税対象になり、家賃に加えて消費税を払う必要がでてきます。それらの判断基準は賃貸物件の使用目的にあります。つまり、居住用か事業用かによって非課税かどうかが決まるのです。また、賃貸物件の使用目的は「賃貸借契約書」に記載されています。

もちろん、貸主に支払う家賃はこちらの記載にもとづいて計算されます。そのため、居住用に借りた物件を事業用に変更をするときは、物件の貸主と相談する必要があります。事業用への変更にともない家賃も課税対象になるため、貸主の消費税計算へも影響してきます。もし、貸主に無断で用途変更した場合は「用法遵守義務違反」にもなります。また、事業の内容によっては近隣に迷惑が及ぶこともあり、賃貸借契約解除になる可能性も否定できません。特に、集合住宅を借りる場合は注意が必要です。

非課税対象かどうかは家賃だけではなく、敷金・礼金などにも反映されてきます。居住用の物件では、それらの費用も非課税対象になります。集合住宅では共益費が発生しますが、入居者の共同利用の対象になるものは非課税扱いです。また、こちらの考え方は集合住宅の管理費にも適用されます。一方、事業用で借りる場合は、家賃以外の費用も課税対象になります。ただし、事業用物件の預託金（保証金や敷金など）は非課税扱いになり、保証金から差し引かれる償却費や敷引金は課税対象とされています。

なお、個人事業主が事業用として物件を借りる場合、非課税だと考える人も少なくありません。この場合、個人か法人かどうかは関係ないのです。経営方法や規模に関わらず、事業用として借りる以上は消費税が発生すると認識しておきましょう。

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消費税法でみる非課税対象とは？

前段落でお話したように、賃貸物件の家賃（共益費なども含む）に非課税対象と課税対象とができる背景には「消費税法」が関係しています。「消費税」（3％）が導入された平成元年の時点では、居住用の物件と事業用の物件のどちらも課税対象になっていました。しかし、平成3年には居住用物件の家賃のみ非課税へと移り変わった経緯があります。

現行の「消費税法」においては、「消費の概念にそぐわないもの」「社会政策上特別に消費税をかけないもの」は非課税扱いとされています。たとえば、預託金など（保証金や敷金など）は賃貸借契約に際して借主が貸主に無利息で預け入れる性質上、消費の概念にそぐわないと捉えることができます。

また、身のまわりのもの全てを課税対象にすると、消費者の負担は計り知れないものになります。その結果、社会問題に発展する恐れがあるため、居住用物件の家賃は非課税になったのです。消費税には、原則としてすべての物品・サービスの消費について課される旨の意味があります。そのため、居住用賃貸物件への配慮は特別なものだと考えられます。

特殊な家賃の課税はどうなっている？

賃貸物件の家賃が課税対象かどうかを考えるとき、居住用か事業用かが目安になります。前者は非課税、後者は課税対象と覚えておくとわかりやすいでしょう。ただし、賃貸物件のなかには特殊なケースもあるため、それらについても押さえる必要があります。ここでは、具体的な事例を挙げたうえで、どのような扱いになるのかを紹介していきます。

店舗併設住宅の場合

店舗を経営するときは自宅に近いといろいろと便利です。また、自宅に店舗が併設されているのが理想的なケースも少なくありません。そのため「店舗併設住宅」を借りることも選択肢のひとつです。このような物件の場合、住宅部分は非課税扱いになり、店舗部分は課税対象になります。それらを分けるときは面積比などの合理的な方法が採用されますが、明確な区分が難しいケースもあります。そのため、詳細については不動産業者に確認することが大切です。

まかない付き下宿の場合

学生などを対象に「まかない付き下宿」を営業する場合、入居者から得る収入の内訳に注意する必要があります。それらのうち、部屋代部分は原則・非課税扱いですが、まかない部分はサービスの対象になるため課税扱いになるからです。もし、部屋代部分・まかない部分が分けられない場合は、合理的な方法によって区分を行います。なお、旅館やホテルなどの宿泊施設は事業用となるため、すべてが課税対象になります。

借り上げ社宅の場合

個人・法人に関わらず、事業目的に賃貸物件を借りる場合は課税扱いになります。そのため、「法人の借り上げ社宅」も課税対象になるのではと考えられるでしょう。ただし、賃貸借契約において、使用目的が「社宅」と明記されているケースでは非課税扱いになります。賃貸物件の使用目的によって、課税対象かどうかが決まるからです。そのため、事業主が賃貸物件の貸主に支払う家賃だけでなく、従業員から受け取る賃料にも消費税はかかりません。

駐車場の場合

「駐車場」を借りるときは、状況によって課税か非課税かが変わってきます。まず、一般的には課税対象だと把握しておきましょう。一方、住宅の敷地内にあり、駐車場代が家賃に含まれるケースでは非課税です。一戸建て住宅の場合、こちらに該当する場合が少なくありません。ただし、敷地内の駐車場を借りる場合でも、住宅と別個で契約するときの駐車場代は課税対象になります。このような理由から、車を持つ人が賃貸物件を借りるときは、くれぐれも注意しましょう。

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住宅用なら消費税はかからない！

賃貸物件を借りるとき、課税対象になるケースがあることがわかりました。そのため、自分が借りる居住用物件にも消費税がかかるのではないかと、気になる人もいるでしょう。しかし、そのような心配はありません。貸主と「賃貸借契約書」を結ぶとき、使用目的は「住宅用」（居住用）であり非課税扱いになります。当然、家賃の消費税は発生しませんので、安心して借りましょう。

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